El mercado inmobiliario de Zona Norte muestra un cambio de preferencias: gana terreno la búsqueda de propiedades listas para habitar, con seguridad, buena ubicación y bajo mantenimiento, en un contexto en el que el costo y la complejidad de una refacción pesan más en la decisión de compra.
En la operatoria de Martín Fonseca Propiedades, las ventas de casas crecieron 53% entre enero y septiembre de 2026, al pasar de 15 a 23 operaciones. En el mismo período, el valor mediano de cierre de las casas subió de US$ 365.000 a US$ 500.000. Además, las casas aumentaron su participación dentro del total de ventas de la inmobiliaria: representaban el 19% en 2025 y pasaron al 29% en 2026.
El avance también se reflejó en el segmento de tickets altos. En 2026, las casas concentraron más del 80% de las ventas de US$ 500.000 o más: 13 de las 16 operaciones de ese tramo correspondieron a ese tipo de propiedad. “Refaccionar hoy es caro y complicado, y por eso muchos prefieren pagar un poco más por algo que ya está resuelto”, dijo Martín Fonseca, fundador de la inmobiliaria.
Qué se busca: comodidad y menor mantenimiento
El movimiento no se limita al precio, sino al producto. Entre las casas, aparecen como más demandadas las modernas, con buenos metros cubiertos, jardín y pileta, pero sin grandes superficies que demanden mantenimiento permanente. En departamentos, el interés se concentra especialmente en unidades de tres ambientes y dos dormitorios, modernas, luminosas, seguras y con amenities.
En ese marco, la ubicación continúa como un factor determinante, pero se suman con fuerza la seguridad, la practicidad y la posibilidad de entrar a vivir sin atravesar una obra. La preferencia se orienta a espacios funcionales y a una experiencia de uso que reduzca tiempos y tareas asociadas al mantenimiento.
Operaciones, precios y mapa de la demanda
Entre enero y septiembre, las operaciones cerradas por la firma crecieron 18% interanual, impulsadas por los alquileres, mientras que las ventas de US$ 500.000 o más pasaron de nueve a 16. Al mismo tiempo, los compradores están más atentos al precio y los propietarios deben encontrar valores competitivos para concretar operaciones. Aun así, una corrección del precio de publicación no necesariamente implicó una baja del valor de cierre: la mediana de las ventas pasó de US$ 230.000 a US$ 247.000, un aumento de 7%.
En la distribución geográfica, Martínez, Olivos, Acassuso, La Lucila, Vicente López y San Isidro concentraron cerca de dos tercios de las operaciones cerradas por la firma entre enero y septiembre. Dentro de ese mapa, Acassuso mostró el mayor salto: sus ventas pasaron de cinco a 14 y el total de operaciones, de nueve a 18. Los barrios cerrados también sostuvieron una demanda importante, en especial los que combinan seguridad, servicios y cercanía con grandes centros urbanos.
En alquileres, representaron el 56% de las operaciones cerradas (incluido 1% de temporarios), frente al 44% de las ventas. Mientras las ventas se mantuvieron prácticamente estables respecto de 2025, los alquileres tradicionales crecieron 34% y aumentó la participación de contratos en dólares, del 42% al 55%. De cara a 2027, la expectativa es un comprador “todavía más racional y selectivo”, con foco en ubicación, seguridad, modernidad, privacidad, tecnología y bajo mantenimiento, sostuvo Fonseca.
