El Senado de la Nación otorgó media sanción al proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, una iniciativa que propone modificar distintos aspectos de los procesos de desalojo con el objetivo de agilizar la restitución de inmuebles ante falta de pago, vencimiento del contrato, ocupaciones precarias o intrusiones.
El proyecto todavía no está vigente. Para convertirse en ley debe ser aprobado por la Cámara de Diputados y completar el trámite legislativo correspondiente. Hasta entonces, continúan aplicándose las normas previstas en el Código Civil y Comercial de la Nación y en los códigos procesales de cada jurisdicción.
En el régimen actual, cuando un inquilino incumple el contrato o permanece en el inmueble una vez finalizada la locación, el propietario debe promover una acción judicial de desalojo para recuperar la posesión. Si bien el Código Civil y Comercial regula derechos y obligaciones de las partes, el procedimiento depende de normas procesales provinciales o de la Justicia nacional, lo que hace que los plazos varíen de manera considerable. En la práctica, estos procesos suelen extenderse durante varios meses y, en algunos casos, más tiempo, especialmente cuando existen incidencias procesales o recursos judiciales.
Entre las modificaciones centrales, el proyecto propone que los desalojos tramiten mediante un procedimiento sumarísimo, una vía judicial más ágil que la utilizada habitualmente. El objetivo es acortar los tiempos para recuperar la posesión del inmueble cuando exista un incumplimiento contractual debidamente acreditado. “En todos los casos seguirá siendo necesaria la intervención de un juez”, dijo Andrés Sabatini, CEO de Sabatini Negocios Inmobiliarios.
Para los propietarios, uno de los cambios más relevantes sería la posibilidad de recuperar el inmueble en un plazo potencialmente menor en los supuestos alcanzados por la reforma. A la vez, se incorporan nuevas exigencias: antes de iniciar una acción de desalojo por falta de pago, sería obligatorio intimar fehacientemente al inquilino para que cancele la totalidad de la deuda, con un plazo no menor a diez días corridos. El texto también reconoce la utilización del domicilio electrónico constituido en el contrato para determinadas notificaciones.
La iniciativa establece además que el propietario no podrá negarse a recibir las llaves una vez finalizado el contrato. Si lo hiciera, el inquilino podrá recurrir a la consignación judicial para formalizar la devolución del inmueble y evitar que continúen acumulándose alquileres u otras obligaciones accesorias. También se contemplan sanciones económicas en determinados supuestos cuando alguna de las partes oculte información relevante durante el proceso.
Para los inquilinos, el principal cambio sería la reducción de los tiempos procesales en caso de incumplimiento, una vez cumplida la intimación previa y vencido el plazo para cancelar la deuda. El proyecto mantiene garantías, incluida esa instancia para regularizar la deuda antes del inicio del juicio, y prevé una protección específica ante la negativa del propietario a recibir las llaves.
En situaciones de vulnerabilidad —cuando habiten menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo— deberán intervenir organismos competentes y el juez podrá otorgar un plazo de hasta diez días para procurar una solución habitacional transitoria.
En casos de ocupaciones precarias e intrusiones, el juez podría ordenar la restitución inmediata del inmueble cuando considere verosímil el derecho invocado por quien reclama, previa caución juratoria y respetando garantías procesales. Además, se ampliaría la legitimación para promover la acción de desalojo: no solo el propietario, sino también quien acredite un derecho o un interés legítimo afectado sobre el inmueble.
