El mercado de oficinas de Montevideo atraviesa una etapa de transformación por la incorporación de edificios corporativos de nueva generación y la consolidación de modalidades de trabajo híbridas, un cambio que amplió la oferta disponible y elevó la vacancia, mientras los espacios flexibles ganan relevancia como alternativa para empresas que buscan infraestructura equipada, capacidad de adaptación y menores compromisos iniciales.
Según el Reporte de Oficinas S1 2026 de Colliers Uruguay, el inventario de oficinas Clase A+ y A alcanzó 386.338 m², tras incorporar 50.024 m² durante 2026. En paralelo, la tasa de vacancia pasó de 7,6% en 2025 a 15,8%, en parte por el ingreso de edificios que todavía no fueron absorbidos en su totalidad.
Las diferencias entre submercados muestran un impacto desigual. Ciudad Vieja registra una vacancia del 32,4%, mientras Pocitos Nuevo alcanza el 21%, con un inventario de 154.170 m². Este último concentra cerca del 40% de la superficie corporativa relevada en Montevideo y constituye uno de los principales polos de oficinas modernas.
En ese contexto, Fermín Zufiaurre, Market Leader de Colliers Uruguay, sostuvo que el aumento de la vacancia no debe interpretarse de manera lineal como un deterioro de la demanda: “El incremento de la vacancia no necesariamente refleja una caída de la demanda”, dijo Zufiaurre.
Quién demanda espacios flexibles
La consolidación de los modelos híbridos después de la pandemia llevó a muchas organizaciones a revisar sus necesidades de espacio. Sin desplazar al esquema tradicional, las oficinas flexibles aparecen como una solución para compañías que necesitan adaptar su estructura inmobiliaria a distintos proyectos y etapas de crecimiento.
En esa dinámica, Zufiaurre planteó que el formato dejó de ser marginal y que cambió el perfil de usuarios: “Las oficinas tradicionales siguen siendo el pilar de muchas corporaciones”, dijo el directivo. En la misma línea, detalló que si bien al inicio estos espacios fueron adoptados por startups y firmas de servicios profesionales, actualmente las multinacionales consolidadas y las empresas de IT lideran la demanda. Para las multinacionales, este tipo de oficinas permite desarrollar proyectos satélite o descentralizar equipos sin asumir necesariamente contratos de largo plazo; para empresas en crecimiento, funciona como alternativa para administrar el riesgo de expansión y ajustar la superficie.
Contratos, “llave en mano” y el Puerto del Buceo
Entre los diferenciales de los formatos flexibles aparece el modelo “llave en mano”. Frente a contratos tradicionales que pueden extenderse entre tres y cinco años y requerir garantías, obras y equipamiento, estas propuestas permiten reducir inversiones iniciales de acondicionamiento y transformar parte de esos desembolsos en gastos operativos previsibles.
En Montevideo, una de las propuestas bajo este esquema es Cosmos Flex, ubicada en el entorno del Puerto del Buceo. El desarrollo cuenta con más de 7.000 m² de oficinas flexibles, plantas adaptables y acceso a amenities corporativos, con servicios integrados y alternativas de contratación flexible. En esa zona, la concentración de edificios corporativos, desarrollos residenciales, propuestas gastronómicas y espacios recreativos se combina con la proximidad a la rambla, espacios verdes, Montevideo Shopping y conexiones con otros sectores de la ciudad, atributos que influyen en las decisiones de localización.
La experiencia del lugar de trabajo, conocida como workplace experience, también gana peso en la evaluación corporativa: tecnología, infraestructura moderna, espacios colaborativos, amenities y criterios de sustentabilidad y bienestar aparecen como factores que pueden fortalecer la cultura corporativa y la atracción y retención del talento.
