La falta de crédito hipotecario llevó durante años al mercado inmobiliario argentino a un esquema en el que las desarrolladoras financiaron directamente a sus compradores para sostener ventas y demanda, con una consecuencia operativa: capital inmovilizado durante plazos prolongados, con menor margen para comprar tierra e iniciar nuevos proyectos.
En ese contexto, el sector mira con expectativa dos herramientas que podrían recomponer la dinámica del negocio: el fondeo hipotecario con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) y la apertura de líneas de crédito en dólares para financiar la construcción. La hipótesis es que, si ambas instancias se conectan, el desarrollador no deba sostener en soledad todo el recorrido financiero, desde el inicio de obra hasta la entrega.
Los datos del sistema financiero muestran una recuperación con vaivenes. Durante 2025 se incorporaron alrededor de 43.000 nuevos deudores y el sistema alcanzó unos 180.000 tomadores, según datos del Banco Central, frente a un promedio de apenas 4700 altas anuales entre 2019 y 2023. En 2026, la mejora perdió velocidad hacia el primer cuatrimestre y hacia mediados de año volvió a crecer: en julio se registraron 2527 nuevos deudores al sistema financiero, un 28,4% más con respecto a junio.
Capital inmovilizado y doble rol
Mali Vázquez, directora ejecutiva de CEDU+AEV, planteó que la capacidad de adaptación del sector amplió el acceso a las propiedades, pero también instaló una anomalía. “El gran desafío es que el desarrollador deje de ser el único que financia”, afirmó Vázquez. El punto crítico, en la práctica, es la velocidad con la que el capital vuelve al circuito productivo: cuando una unidad se vende, pero se cobra una parte del precio en plazos prolongados, la empresa cuenta con menos fondos disponibles para iniciar otra obra.
Sergio Kompel, director de la desarrolladora inmobiliaria Folken, describió el problema como una situación histórica: “No hay crédito hipotecario y, por lo tanto, cualquiera que quisiera vender más allá de la fecha de entrega tiene que, de alguna manera, financiar con capital propio e inmovilizarlo”, explicó. Magdalena Day, fundadora y presidenta de Grupo MDay, con sede en Salta, coincidió con ese diagnóstico y sumó un efecto contable y financiero: “Cuando financiás a largo plazo, una parte significativa de tu capital queda inmovilizada en cuentas por cobrar. Vendiste, pero todavía no tenés disponible ese dinero para iniciar otra obra, comprar tierra o acelerar nuevos proyectos”, advirtió.
Cómo se conectan construcción e hipotecas
La discusión sobre el nuevo esquema combina etapas. Vázquez propuso un modelo en el que la empresa financie al comprador durante la primera fase y, alcanzado cierto avance de obra, el sistema financiero continúe mediante una hipoteca. “Si logramos combinar su financiamiento con crédito en dólares para producir y con fondeo del FGS para que las hipotecas lleguen también a la vivienda en construcción, el capital puede volver a circular”, aseguró.
Day sostuvo que el impacto dependerá de que el esquema logre escala, continuidad y condiciones razonables, y defendió el rol de las líneas en dólares para la producción: “Gran parte del mercado inmobiliario piensa sus costos, activos y precios en dólares. Si está correctamente estructurado, permite financiar la obra en una moneda más alineada con el activo que se está desarrollando”, explicó.
