En la Ciudad de Buenos Aires, una casa puede tener más valor por el lote que ocupa que por la vivienda existente. En ciertos barrios, el suelo puede cotizar hasta el doble que la construcción, cuando el potencial construible permitido por la normativa supera el valor de los metros ya edificados.
La diferencia aparece con mayor claridad en zonas donde avanzó la densificación urbana y conviven casas bajas con edificios nuevos o en obra. En ese contexto, la valuación deja de depender solo del estado del inmueble y pasa a estar condicionada por el perfil del comprador. Mientras el mercado residencial pondera distribución, cocina, techo y antigüedad, el mercado de suelo evalúa metros, normativa y viabilidad económica del proyecto.
Esa divergencia también impacta en los tiempos. Una venta residencial puede demorar entre seis meses y dos años. En cambio, cuando existe interés por parte de un desarrollador, el cierre suele ocurrir entre 30 y 120 días. La lógica de decisión se apoya en cálculos: metros que se pueden construir, costo de obra, margen esperado y precio de venta futuro de las unidades.
La guía enumera indicadores para reconocer cuándo un lote puede resultar atractivo para ese mercado. Entre ellos, la presencia de edificios nuevos en la misma cuadra o en adyacencias; frentes amplios, a partir de 10 metros; y configuraciones como esquina o doble frente, que amplían opciones de diseño. En este tipo de operaciones, la antigüedad de la casa casi no incide: lo determinante es el suelo y lo que se puede construir sobre él.
Antes de avanzar, el paso central es contar con un análisis de prefactibilidad, que cruza normativa del lote con precios de mercado. Ese estudio estima cuántos metros se pueden construir, cuánto podrían valer las unidades, qué impacto tiene el canon de plusvalía y qué rango de precio resulta defendible en una negociación. “El mercado de terrenos siempre tuvo un problema de asimetría: el comprador llega con años de experiencia, modelos propios y equipos técnicos”, sostuvo Federico Akerman, director de Terres.
El precio del suelo se forma a partir de un cálculo. Primero se proyectan los metros cuadrados construibles y vendibles según la normativa vigente; luego se descuentan el costo de obra y el margen necesario para que el proyecto sea viable. Al dividir el valor resultante por los metros vendibles aparece la incidencia, métrica utilizada para comparar terrenos.
En ese cálculo incide la plusvalía urbana. En 2018, la Ciudad de Buenos Aires modificó el Código Urbanístico y habilitó más metros construibles en muchas zonas. Esa ganancia regulatoria genera un canon creado por la Ley 6.062/18, cuyo impacto varía entre 10% y 35% según el barrio y la diferencia entre la capacidad constructiva previa y la vigente.
La documentación también condiciona los plazos. Para avanzar sin fricción se requiere título libre de cargas, informe del Registro de la Propiedad Inmueble, plano de mensura e impuestos al día. Si hay más de un titular, se necesita conformidad expresa; y si la sucesión está en trámite, pueden firmarse acuerdos condicionados con plazos definidos.
En la negociación con desarrolladores, además del pago en efectivo en dólares, aparecen esquemas como entrega de unidades a construir, pagos diferidos y permanencia del propietario durante varios meses después del cierre, sin que eso afecte el precio.
