Los datos surgen del informe MarketBeat Industrial de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, que analiza los principales mercados de Argentina, Brasil, Chile, Colombia, México, Costa Rica y Perú. El desempeño se dio en un contexto económico de crecimiento más moderado, aunque la demanda continuó sostenida por la distribución, el comercio electrónico y el consumo.
“En un contexto económico más moderado, el mercado logístico sigue mostrando una demanda vinculada con necesidades concretas de las empresas. La ubicación, la conectividad y la calidad del activo ganan peso porque impactan directamente sobre los costos y la eficiencia de la operación”, señaló Rafael Nolazco, director general de Cushman & Wakefield para Argentina, Chile y Uruguay.
Vacancia baja, con realidades diferentes entre ciudades
La vacancia promedio de los mercados relevados cerró el semestre en 4,7 %, frente al 5,1 % registrado un año antes y al 4,8 % de fines de 2025.
Santiago registró la menor disponibilidad, con una vacancia de 0,3 %, seguido por Bogotá, con 0,6 %, y San José, con 1,7 %. Ciudad de México (3,6 %) y São Paulo (3,9 %) también se mantuvieron en niveles acotados. En el otro extremo, Río de Janeiro alcanzó 12,2 %, mientras que Buenos Aires llegó al 10 %, luego de registrar un incremento interanual de 4,9 puntos porcentuales. Lima, en cambio, redujo su vacancia hasta 5,3 %.
“Una vacancia regional por debajo del 5 % sigue reflejando un mercado con fundamentos sólidos, pero el análisis por ciudad es clave. Hay mercados con muy poca disponibilidad y otros donde la nueva oferta amplió las alternativas para los ocupantes”, explicó Marcos Ballario, coordinador de Market Research de Cushman & Wakefield Argentina.
Precios firmes y mayor diferenciación entre activos
El precio de alquiler pedido promedio regional alcanzó US$ 7,21 por m²/mes, un incremento de 4,7 % respecto del primer semestre de 2025 y de 1,9 % frente al cierre del año pasado.
Ciudad de México continuó siendo el mercado más caro, con US$ 10,6 por m²/mes, aunque registró una corrección interanual cercana al 4 %. Le siguieron San José, con US$ 8,5; Bogotá, con US$ 7,6; Buenos Aires, con US$ 7,1; y Santiago, con US$ 6,8. Bogotá presentó una de las variaciones más significativas, con un aumento interanual de 24,7 %, en un mercado con apenas 0,6 % de vacancia.
El comportamiento confirma una creciente diferenciación: los inmuebles nuevos, con mejores especificaciones técnicas y ubicaciones estratégicas, continúan capturando valores superiores frente a productos más antiguos o localizaciones secundarias.
San Pablo y Ciudad de México concentran la demanda
Durante los primeros seis meses del año, la superficie tomada alcanzó 1,73 millones de m², frente a 1,57 millones de m² del mismo período de 2025. San Pablo concentró cerca del 56 % del total regional, con 965.679 m², mientras que Ciudad de México ocupó el segundo lugar, con 345.000 m².
Lima y Bogotá registraron fuertes recuperaciones frente a bases de comparación más bajas, mientras que Buenos Aires mostró una caída interanual de 20,2 %. Santiago y San José también redujeron su nivel de actividad, en parte como consecuencia de una disponibilidad muy acotada de espacios listos para ocupar.
En conjunto, los datos muestran una demanda activa pero más selectiva, con volúmenes elevados en los grandes mercados y mayor volatilidad en los de menor inventario.
Más de 44 millones de m² de inventario logístico
El stock de centros logísticos Clase A alcanzó 44,3 millones de m², con un crecimiento interanual de 4,3 %. São Paulo y Ciudad de México concentran en conjunto el 67,3 % del inventario, consolidándose como los dos grandes polos de la región.
Las mayores tasas de expansión durante los últimos doce meses se registraron en Buenos Aires, con un aumento de 8 %, seguida por Lima, con 7,7 %, y Santiago, con 6,7 %.
La región cuenta además con 3,23 millones de m² en construcción. São Paulo concentra cerca de 1,28 millones de m² y Ciudad de México casi un millón, mientras que Santiago tiene 485.300 m² en desarrollo. En varias ciudades ganan presencia los proyectos built-to-suit y los espacios prealquilados, que reducen el riesgo frente a una demanda más selectiva.
Buenos Aires: más inventario y mayor disponibilidad
Buenos Aires cerró el semestre con 3,51 millones de m² de inventario Clase A, un 8 % más que un año atrás y la mayor expansión relativa entre las ciudades relevadas. El ingreso de nueva oferta, especialmente en Ruta 8, Pilar, y Zona Oeste, llevó la vacancia hasta 10 %, frente al 5,1 % del primer semestre de 2025.
Durante el semestre se tomaron 126.166 m², con una baja interanual de 20,2 %, mientras que el precio pedido se ubicó en US$ 7,1 por m²/mes. Existen además 163.300 m² en construcción, mientras las restricciones de financiamiento favorecen proyectos con demanda identificada o menor exposición especulativa.
“Buenos Aires incorporó una cantidad importante de metros en poco tiempo y eso amplió las opciones disponibles. No necesariamente implica un debilitamiento estructural de la demanda: estamos viendo una etapa de ajuste entre una oferta que creció y empresas que hoy toman decisiones con mayor selectividad”, agregó Ballario.
Un mercado que avanza a distintas velocidades
El primer semestre de 2026 mostró un mercado industrial y logístico que continúa expandiéndose, aunque de manera menos homogénea. La vacancia baja, el crecimiento de la superficie tomada y los precios firmes confirman la fortaleza del segmento, mientras las diferencias entre ciudades reflejan distintos momentos del ciclo.
Con más de 44 millones de m² de inventario y 3,23 millones de m² en construcción, la evolución de los próximos períodos va a estar cada vez más vinculada con la capacidad de cada mercado para acompañar la demanda con nueva oferta en ubicaciones estratégicas.
