Junio trajo una tibia primavera anticipada para el negocio inmobiliario. Como siempre, las propiedades usadas impulsaron
el movimiento en el mercado, coinciden en diagnosticar los agentes de bienes raíces. Lo cierto es que la actividad salió de
la virtual parálisis que venía afectándola durante el primer semestre del año.
La construcción, en cambio, mantiene débiles signos vitales. La mayoría de las empresas del sector esperan que el Banco
Hipotecario Nacional (BHN) arroje el salvavidas de la securitización para edificar viviendas. Mientras tanto, las compañías
interesadas en levantar oficinas tratan de contar con 30% de ocupación antes de iniciar la obra.
Por cuestiones externas y locales, la plaza inmobiliaria estuvo dormida. Junio marcó una vuelta a la realidad, admite
Luis Donaldson, de Richard Ellis. Cuando empezó a retornar la calma, las personas que habían sacado su dinero del banco
decidieron comprar algo. Ahora, el sector opera en forma normal.
El período septiembre-noviembre ha sido tradicionalmente considerado una época de buena cosecha para el rubro.
Ahora, esa tendencia se ve favorecida por la caída de los precios, producto tanto de la vuelta a la realidad de la oferta como
de la presión ejercida por la disminución de la demanda.
La gente se vuelca a las propiedades que están en precio. El propietario debe sincerar los valores, enfatiza Norberto
Ginevra, vicepresidente de Aranalfe.
El mercado sigue sensible. El mínimo revuelo pone en retirada a los clientes. Es fácil comprobar la influencia de los
rumores, cuenta Jorge Toselli, socio gerente de Toselli & Fuentes. Si se anuncia que el ministro de Economía habla por
cadena nacional un determinado día, esa jornada y la anterior ni siquiera llaman para averiguar por un aviso.
EL BOOM DE LAS OFICINAS
En la Capital Federal, hay 2,6 millones de metros cuadrados de oficinas AAA: unidades con aire acondicionado,
cocheras y más de 200 metros cuadrados libres. Si se le suman las de menor categoría, esa cifra casi se triplica. Este fue, por
cierto, el rubro que más creció en los últimos dos años, al impulso de las privatizaciones y la radicación de las
multinacionales.
La mayor corriente de la demanda se orienta hacia el alquiler. Lo que explica que, más allá de los altibajos de la
economía, los niveles de locación se mantuvieran firmes entre US$ 28 y 40 por metro cuadrado.
Son cada vez más las empresas que optan por alquilar, comenta Fernando Elsztain, gerente de Irsa. De este modo no
inmovilizan fondos que pueden volcar en su actividad. Según la mayoría de los expertos consultados, de cinco operaciones
inmobiliarias cuatro son de locación y una de venta.
Entre las pocas transacciones importantes de compra realizadas en estos tiempos difíciles, la nota la dio Irsa invirtiendo
US$ 47 millones. Adquirió en bloque los edificios Prourban (más conocidos como el Rulero) y Pirelli.
Pocas compañías compran en volumen para después alquilar. Hoy se obtienen precios competitivos y tasas de retorno
promedio de 15%, explica Elsztain. Los retornos de la Argentina son muy altos con respecto al resto del mundo; a medida
que el país incorpore las pautas del Primer Mundo, esa rentabilidad irá disminuyendo.
ESCAPAR DEL CENTRO
Hay, por otra parte, evidencias tangibles de que las firmas quieren emigrar de la city porteña. La primera salida que encontraron
fue hacia el río (Puerto Madero, Plaza Roma, Catalinas). La segunda hacia la Panamericana y la General Paz, favorecida por la
construcción de la autopista y el desarrollo de las comunicaciones.
Aunque sus precios no son tan accesibles, Puerto Madero ya está poblado: 80% de los docks 3 y 4, casi la totalidad (98%)
del 5 y 70% del 6 están ocupados. Su valor de venta varía según la ubicación. Los más próximos al microcentro (frente a
Corrientes, Lavalle, Tucumán y Viamonte) alcanzan cotizaciones que oscilan entre US$ 2.000 y 2.500 por metro cuadrado.
Estamos en una etapa de traslación geográfica de las compañías. La tendencia a abandonar los inmuebles de la city
representa, naturalmente, un impacto sobre sus valores, pero no la desaparición de la demanda, advierte Ricardo Andino,
presidente de Coviesa. Ese stock de propiedades resultará económicamente atractivo y más de uno pensará en la
conveniencia de realizar inversiones globales en grandes edificios.
Esto alentaría, por su parte, el proceso de reciclaje de las unidades del microcentro. Sería posible, así, contar con oficinas
bien ubicadas y equipadas casi al mismo nivel de una unidad más moderna.
Las empresas internacionales fueron las que mostraron mayor entusiasmo por los llamados edificios inteligentes. Hasta
el momento, Buenos Aires exhibe tres ejemplos: el Dock del Plata en Puerto Madero, la Torre Bouchard en Plaza Roma y el
de Lima al 300. Además, se están edificando otros tres en los terrenos delimitados por Tucumán, Puerto Madero, Viamonte
y Bouchard. Uno es el del banco Francés (próximo a finalizarse), otro para Loma Negra y el tercero del Banco República.
La lista de atracciones y novedades que ofrecen estas propuestas de vanguardia es extensa. Todas apuntan, en esencia, a
maximizar el ahorro, el confort y la seguridad. La oferta local se compone de dos tipos de estas propiedades: las que cuentan
con la infraestructura necesaria para evolucionar hacia la inteligencia y las que ya tienen servicios computarizados.
Las oficinas concentradas entre las avenidas Callao y 9 de Julio están pasando por un período de recesión de demanda.
En general, se alquilan las de pequeñas dimensiones (40 a 80 metros) con cotizaciones que van desde $ 18 a 20 por metro
cuadrado cubierto. Las de mayor tamaño sólo consiguen interesados si su tasación está 20% por debajo del valor real.
CRÉDITO ESCASO Y AJUSTE
A partir de junio es posible encontrar tres o cuatro interesados por cada vivienda. A principios del año, publicábamos avisos y
no iba nadie, reflexiona Toselli. Hoy en día, una unidad se puede vender en cinco o seis semanas siempre que esté a un precio
acorde con el mercado.
Los departamentos usados fueron, sin duda, los que comenzaron a movilizar la plaza en el segundo semestre del año. Sus
valores habían crecido erráticamente hasta 50% durante el período 92-94. El efecto tequila impulsó un brusco retorno a la
realidad: bajaron entre 10 y 25%. Este reacomodamiento se acopló a la caída de la corriente compradora a partir de marzo.
Algunos productos especiales (propiedades de cierta antigüedad y con superficies mayores 300 metros cuadrados) cayeron
hasta 30%.
La demanda se dirige con mayor vigor hacia los departamentos de dos y tres ambientes. Sus valores oscilan entre US$
50.000 y 120.000, y alrededor de 70% de las operaciones se realizan en efectivo.
A partir del año pasado, los préstamos hipotecarios se otorgaban a una tasa de interés de 22% anual promedio. Con el
advenimiento del efecto tequila, el mercado se secó. Los créditos reaparecieron recién en junio, a tasas que se situaron en
torno de 16%. Sin embargo, señalan los observadores del sector, muchos potenciales compradores de inmuebles se muestran
renuentes a tomarlos, ya sea porque todavía los siguen considerando caros, o porque no se sienten seguros acerca de su
propia capacidad de pago.
Los bancos están interesados en financiar la adquisición de viviendas. La mayoría flexibilizó los requerimientos para otorgar
créditos, subraya Toselli. Pero hay quienes no quieren solicitarlos porque todavía persiste la incertidumbre por lo que pasará con
la macroeconomía.
La retracción económica llevó a unos cuantos argentinos a deshacerse de sus casas de fin de semana y de veraneo. Se
está dando una racionalización de los costos. Ahora, la gente hace las cuentas por año y se da cuenta de lo que cuesta
mantener un country o un departamento en la costa para usarlo 15 o 20 días al año, apunta Donaldson. Por eso deciden
venderlos y destinar esos fondos a mejorar su estándar de vida diario.
Los locales comerciales fueron el rubro más afectado por la crisis. Muchos aseguran que aquí aún no terminó lo peor.
Pero esta postura no es compartida por todos los observadores. Como en el resto del sector, se observó un repunte en
junio, comenta Ginevra.
Los precios de los locales, sin embargo, muestran una notoria caída. Cayeron 30% y prácticamente no se paga llave,
aunque en las cuadras de más movimiento de las grandes zonas comerciales (Caballito, Cabildo, Flores, Florida, Santa Fe)
siempre hay demanda. Si se los tasa bien, no están mucho tiempo deshabitados, afirma Ginevra.
Yanina Mazzia
LADRILLOS QUIETOS
La construcción no logra despertar de un pesado sueño. Muchos de los proyectos de nuevas obras duermen en los cajones.
La industria en su conjunto espera que la operatoria de securitización del Banco Hipotecario Nacional la despierte.
La titularización impulsada por el BHN debería funcionar como una locomotora, se esperanza Ricardo Andino,
presidente de la Cámara de la Vivienda y Equipamiento Urbano (Cavera). Cuando las tasas de los préstamos para la
construcción eran altas, el Hipotecario puso en marcha la operatoria Tiavi y provocó un efecto arrastre: impulsó la baja de
los intereses de los créditos de los demás bancos.
La Ley 24.441 brinda por su parte nuevas maneras de solventar la falencia de dinero para el sector. Crea las figuras
de fideicomisos o la securitización por medio de letras hipotecarias o certificados de deuda. De esa forma se logra el fondeo
a largo plazo para los particulares interesados en adquirir viviendas y el de corto plazo para la edificación.
Se puede afirmar que lo del BHN ya es un hecho, afirma Andino. Ahora, todo dependerá de la capacidad privada para
presentar proyectos inmobiliarios interesantes.
Las compañías dedicadas a la construcción de oficinas buscaron otra solución para sus dificultades monetarias. Esperan
asegurarse 30 o 40% de ocupación antes de empezar a trabajar; es decir, hacen un negocio un poco a medida, explica Donaldson,
de Richard Ellis.