En 1991 el mercado inmobiliario salió del letargo en que lo habían sumido los picos hiperinflacionarios de años anteriores. “Los valores exhibieron una evolución sostenida,” afirma Gonzalo Raimúndez, de la empresa Silvina Aguirre Propiedades. “Desde la puesta en marcha del plan de convertibilidad, los precios prácticamente se duplicaron”.
Esta es una apreciación compartida en forma casi unánime por los empresarios del sector. La evaluación de las perspectivas para este año, en cambio, oscila entre la euforia y un moderado optimismo.
Raimúndez, un joven agente inmobiliario entrenado en Nueva York, confiesa: “hace seis años que estoy en el negocio y nunca vi un arranque como el actual. Hasta 1990 todo el mundo se preguntaba cuándo llegaría a los US$ 1.000 el metro cuadrado; hoy ya ha pasado los 1.500 y la tendencia apunta a un incremento mayor”.
El techo, desde esta perspectiva, estaría situado entre los US$ 2.000 y 2.500 para las unidades usadas, y 3.000 a 3.500 para las nuevas de nivel muy superior al estándar. “Si en España, en pleno boom, el metro pasó los US$ 4.000, ¿por qué aquí no habría de ocurrir lo mismo?”, se entusiasma Raimúndez.
Ezequiel Llauró, titular de la firma homónima de larga trayectoria en el medio, se muestra mucho más cauteloso. “Hay razones para creer,” dice, “que los valores están llegando a su tope. No hay que olvidar que el dólar se quedó clavado pero la inflación existe, y hay quienes suponen que esa situación en algún momento deberá revertirse, salvo que el camino obligado sea una nueva etapa recesiva”.
“La inmobiliaria”, continúa Llauró, “es una inversión a largo plazo, noble, segura y tangible”.
A su juicio, el movimiento, sin ser óptimo, es satisfactorio. “No existe ya el temor a que se produzcan modificaciones legales que tiendan a privilegiar a los inquilinos”.
Con respecto al valor locativo, la rentabilidad se mantiene en sus niveles históricos: alrededor de 12% anual en las viviendas, de 15 a 16% en las oficinas, y de 20 a 22% en los locales comerciales.
“En lo que concierne a los locales”, señala Jaime Llauró, integrante de la misma firma familiar, “hay un fuerte predominio de la demanda, que creció con el impulso de la actividad comercial desde la primavera pasada. Actualmente, se llega a pagar hasta 10% del valor del inmueble en concepto de llave”.
GRANDES Y CAROS.
La incipiente reactivación de la construcción tiene una incidencia importante en la agilización del mercado, si bien hasta ahora los proyectos apuntan a un segmento muy acotado: “unidades muy grandes y muy caras”, según Raimúndez, “shoppings o pisos de lujo”, en opinión de Llauró. Los departamentos de uno, dos o tres ambientes representan una proporción mucho menor en las obras en curso. De ahí que los inmuebles usados de pequeñas dimensiones llegaron a triplicar su valor en siete u ocho meses.
A la hora de la queja, los expertos coinciden en que una de las falencias más importantes es la ausencia de crédito accesible. “La financiación bancaria es un delirio”, sostiene Raimúndez; “toman al 6% y prestan al 22% anual. Ese spread es increíble. Y no hablemos de todo el calvario burocrático”.
Llauró, por su parte, opina que “por los requisitos que se exigen, los créditos parecen estar pensados exclusivamente para gente que no los necesita”. Así y todo, algunos planes de financiación en cuotas fijas para edificios en construcción han constituído un módico incentivo para los sectores de mejores ingresos.
Puestos en la hipótesis de aconsejar a un potencial inversor, los criterios exhiben notable homogeneidad. “Hay que estar atento a la evolución general de la economía”, aconseja Raimúndez; “por ejemplo, en Nueva York las propiedades bajaron su cotización 40 por ciento en un lapso bastante breve, por eso es preferible tener siempre la posibilidad de entrar y salir. Hay que comprar buenas ubicaciones; son como cheques al portador”.
Para los Llauró, las unidades bien ubicadas, con luz natural y de dimensiones medianas destinadas a vivienda, y los locales comerciales, constituyen “una inversión segura y de óptima rentabilidad”.