Conseguir una oficina no es tarea sencilla. Los cinco años de crecimiento de la economía poblaron nuevamente los espacios de trabajo que los años de recesión habían dejado vacíos. La mayoría de los operadores inmobiliarios coinciden en que hoy la tasa de vacancia –el porcentaje de espacio disponible en relación con el stock total– es aproximadamente de 1%, muy lejos del 30% que existía en 2002. Esta escasez de oficinas se debe fundamentalmente, además de a la reactivación, a que durante los años de crisis no se realizó prácticamente ningún emprendimiento inmobiliario que apuntara a este sector.
En la Ciudad de Buenos Aires, con la excepción de algunos nuevos edificios corporativos como el de Repsol YPF en Puerto Madero y el de Banco Galicia en el microcentro, los emprendimientos de oficinas de gran calidad no tuvieron aún un repunte significativo. Durante 2007, ocho de cada diez metros cuadrados solicitados fueron para construir torres de viviendas, el resto se reparte mayoritariamente entre centros comerciales y oficinas.
La vacancia casi inexistente –en la práctica es como si no existiera porque no está concentrada sino distribuida en más de un edificio– presiona los precios hacia arriba tanto para alquileres como para la compra y venta, principalmente en los edificios de mayor calidad. Los valores superan en dólares a los del último año de la convertibilidad y se alinean con los del mejor año de la década pasada.
Alquilar una oficina AAA (máxima categoría) en una buena zona cuesta aproximadamente US$ 37 mensuales por metro cuadrado. Pero si la idea es comprar esa misma oficina lo que se debe pagar son US$ 3.500 por metro cuadrado. Son los mismos valores que se pagaban en los años 1996 y 1997. En oficinas de menor jerarquía y en zonas menos codiciadas los precios varían, en alquiler entre US$ 8 y 25, y para comprar o vender entre US$ 1.000 y 2.500. Comparando los precios con el año pasado, el incremento fue por encima de 30% y si se toma como referencia el momento de la reactivación en 2004, fue de 200%.
En el sector estiman que los aumentos de los valores de locación es difícil que se desaceleren durante 2008 por el poco ingreso de nueva oferta.
Según Diego Cazes, director de L.J. Ramos, –una de las principales inmobiliarias del sector– a pesar de la tendencia en alza, los precios del mercado siguen siendo razonables: “En el sector de oficinas los precios tiene relación con la realidad, no están inflados, como pasa a veces en el sector residencial; es un buen momento para comprar o vender. Es un segmento que hay que aprovechar”.
Por su parte, el director de la desarrolladora Intecons, Ezequiel Camps, dice que para que el mercado se encuentre en equilibrio es necesario que se incorporen aproximadamente 400.000 m2 más. La demanda actual, a un ritmo promedio de 60.000 m2 anuales, no se llega a satisfacer.
“Actualmente la vacancia continúa, en valores históricos y comparativamente al resto del mundo, muy bajos: no llega a 2% cuando una vacancia promedio normal es de 10%. A futuro vemos precios estables con leve tendencia al alza, y en particular una suba de los valores de inmuebles AAA de zona norte, que comparativamente a similares de Plaza Roma o Catalinas se encuentran 40% por debajo. Van a mantener una suba, pero no tan pronunciada, estará en el orden de 10% anual para los próximos dos años”, dice Camps.
Las estimaciones más auspiciosas indican que entre 2009 y 2012 ingresarán al mercado en la zona metropolitana unos 500 mil metros cuadrados que hoy se están desarrollando.
Buenos Aires se está convirtiendo en una de las ciudades más caras para alquilar espacios de oficinas en Latinoamérica, ubicándose sólo por debajo de San Pablo y Río de Janeiro. De acuerdo a datos de Colliers, los alquileres por oficinas A+ en Buenos Aires exceden en casi 70 % a los que se pagan en Santiago de Chile y son más del doble de los que un propietario puede obtener en Lima. Pero comparados con los valores de oficinas de países con economías desarrolladas la ecuación se invierte.
Inversiones rentables y seguras
Hacia delante, el negocio de oficinas luce prometedor. El desequilibrio entre oferta y demanda que generaría un nivel sostenido de precios locativos a mediano y largo plazo, brinda condiciones alentadoras para la inversión en este tipo de proyectos, donde la renta fija por locación parte de un piso de 12%, duplicando con creces la rentabilidad que se obtiene, por ejemplo, en ciudades europeas como Madrid y Londres.
Algunos desarrolladores ya han tomado partido y empiezan a incursionar en este rubro sumando novedades en cuanto a localizaciones, superficies y concepciones de espacios que adicionan innovación. El segmento de oficinas comenzó nuevamente a cobrar impulso en las carpetas de desarrollistas y en las carteras de inversores. Las estimaciones indican que la tendencia seguramente se afirmará y es probable que aun se vea potenciada durante los próximos meses.
Los espacios de oficinas empiezan a concentrar el interés de grupos inversores a escala local e internacional. Pero ya no es un negocio limitado a grandes jugadores sino que también en los últimos tiempos se han sumado desarrollos de pequeña y mediana escala, muchos de ellos organizados bajo la figura de fideicomisos en los que pueden intervenir inversores particulares comprando una unidad o bien participando con algún porcentaje en el negocio de renta por alquiler.
La diferencia más notoria con respecto a las inversiones en departamentos o casas residenciales es que, tradicionalmente, el negocio de oficinas está destinado a la renta y en una ínfima proporción a la venta. Los edificios que se construyen se vuelcan en general al alquiler. Son pocas las empresas que invierten en oficinas propias.
En este sentido, si bien los fideicomisos de inversión inmobiliaria se consolidaron a partir de los emprendimientos residenciales, la figura comienza a expandirse hacia otras tipologías edilicias no tradicionales con el fin de incorporar al inversor minorista cuya presencia es menos habitual en rubros como el de oficinas.
Con esta modalidad, Intecons actualmente está terminando la adjudicación del proyecto Edificio Intecons, que consta de 22 plantas, de las cuales 11 son de 900 m2 y las restantes de 580 m2. Se lleva adelante a través de un fideicomiso al costo, en el cual 50% se encuentra fijo desde el inicio. En este caso particular participan ocho empresas, de la cuales una adquiere cinco plantas de 900 m2, otras tres empresas adquieren dos plantas, y el resto se reparte entre otras cuatro empresas. La ubicación del proyecto es lindero al shopping de General Paz y Panamericana, y el costo promedio ronda los US$ 1.850 m2 más IVA, y las cocheras US$ 1.000 más IVA el m2.
Intecons está iniciando, además, la invitación a inversores para participar del proyecto WorkCenter, un edificio corporativo de siete plantas de 1.450 m2 ubicado en Vicente López sobre un terreno lindero al nuevo Norcenter. En este caso los inversores, con montos desde US$ 40.000, adquieren participación sobre el negocio que consiste en construir el edificio y destinarlo a la renta. Es un fideicomiso al costo, en el cual en vez de adquirir unidades se adquiere un porcentaje del edificio. Por ejemplo, con US$ 100.000 se adquiere 0,5% del edificio, y se estima una renta neta de gastos de 14% anual.
Intecons, como fiduciaria, tiene a su cargo la tarea de administrar los contratos de alquileres, liquidar los gastos e impuestos y distribuir la renta mensualmente entre los beneficiarios. Lo atractivo de este negocio es que es un sistema flexible que permite vender o ampliar la participación en el futuro.
“En el proyecto Edificio Intecons tenemos inversores desde US$ 600.000 hasta US$ 10 millones. En este último caso, hay una empresa que adquiere cinco plantas de 900 m2 cada una con un total de 70 cocheras. En WorkCenter, la inversión mínima es de US$ 40.000 y la máxima US$ 400.0000”, dice Camps.
Para Cazes, el mercado de oficinas está muy solicitado porque tiene menos riesgos que el residencial y tasas de rentabilidad más altas. Las dificultades y las amenazas están centradas en el costo de la construcción que también tiene un incremento en sus precios.
“Ahora el inversor es más cuidadoso, mira más los precios, se cuida más en cómo gastar, se buscan valores razonables. En el rubro de oficinas los inversores son más bien rentistas, buscan un alquiler, generalmente no hay intención de comprar y vender. Son ahorristas de clase media y media alta que tuvieron la posibilidad de ahorrar. Las inversiones van desde US$ 200 mil a US$ 5 millones. Es una inversión más segura si se la compara con el segmento residencial, porque si a una empresa que está alquilando le va mal cierra y se va, en cambio si se trata de alguien que alquila y se queda sin trabajo la situación es más complicada”, dice Cazes.
Las zonas más rentables
De acuerdo a las estimaciones de Intecons, los lugares con más potencial y perspectiva están en la zona norte, tanto en Capital como en el Conurbano Bonaerense y aledaños. En este último caso, lo que se busca son espacios próximos a centros comerciales. “En la zona norte se están planificando entre cinco y siete proyectos que pueden aportar aproximadamente 200.000 m2”, afirma Camps.
Cazes identifica la Panamericana como un punto muy favorable para los desarrollos de oficinas y edificios corporativos: “Esta zona está muy bien para los emprendimientos a gran escala que puedan incluir servicios como bancos y restaurantes. Para emprendimientos de menor escala una buena zona es la avenida Libertador hasta Olivos y varios lugares cerca del Hipódromo de San Isidro”.
Según Cazes, este crecimiento del sector todavía no tiene un techo. Una de las razones es que 70% de los edificios del centro porteño ocupados por oficinas se están deteriorando. Pertenecen a familias que no están muy dispuestas a refaccionarlos y además estructuralmente son difíciles de mejorar para las necesidades actualmente requeridas. A futuro, estos edificios se van a ir dejando en busca de lugares más confortables.
En tanto, para Beccar Varela es difícil definir alguna zona en particular por la simple razón de que las empresas actualmente no necesitan tanta proximidad a la zona bancaria o de transacciones. “Hoy día, casi sin excepción, lo que se busca es practicidad y distribución interna y pocas empresas necesitan imagen edilicia para considerarlo como factor determinante en el alquiler”.
Costos
El costo puro de construcción actualmente ronda los US$ 670 por m2 más IVA. Dado que en un proyecto de oficinas, sólo 55% aproximadamente de los metros cuadrados totales son alfombra –los metros que realmente se usan sacando pasillos y otros lugares de tránsito–, el costo de obra por m2 de alfombra es del orden de US$ 1.200, más honorarios de proyecto, gerenciamiento, gastos, e impuestos, y sin incluir el valor de la tierra. Para reciclar o reformar, el costo promedio por metro cuadrado es de US$ 180.
El diseño del futuro
Desde el punto de vista del diseño en oficinas y edificios corporativos, hace ya algunos años que los espacios amplios y abiertos predominan sobre la idea de oficinas cerradas. Se busca, además, espacios en los que se brinde comodidad, flexibilidad y calidad en línea con las nuevas modalidades de trabajo en las que ya no se necesita lugares estáticos. La telefonía celular, Internet inalámbrica y las computadoras portátiles imponen repensar el tradicional espacio de la oficina.
Las oficinas de Google que hace unos meses se inauguraron en Buenos Aires anuncian un nuevo paradigma en el diseño. El criterio marca flexibilidad y la posibilidad de reconvertir los espacios; se busca una arquitectura liviana que se pueda ir ajustando conforme a las necesidades. Se usa panelería baja, de poco más de un metro, para poder aprovechar al máximo la luz natural.
Según Priscila Bertiz Lanzillotti, Facilities Manager de Google Argentina, el principal desafío arquitectónico para el diseño de las nuevas oficinas en Puerto Madero fue intervenir en un edificio de gran valor histórico sin dejar de reconocer y respetar la arquitectura preexistente y, a la vez, expresar la identidad de una marca dinámica, moderna y transgresora.
“El estilo Google –dice Bertiz Lanzillotti– es una tendencia cultural que tiene que ver con la forma en que se interpretan las relaciones laborales. Los espacios no identifican las jerarquías. No hay oficinas privadas, los espacios son abiertos. Existen lugares cerrados para cuando se requiere especialmente un momento privado pero que pueden ser usados por todos. Usamos espacios virtuales gracias a nuestra plataforma tecnológica con Wi-Fi y laptops para todos, que permiten mucha movilidad. No hay lugares estancos. La posibilidad de conectarse a Internet inalámbrica facilita el uso de los más diversos espacios para trabajar. Con respecto a los costos en diseño, es muy difícil establecer un promedio porque la variable principal es la tecnología, la plataforma tecnológica usada impacta directamente en el valor del diseño y en ese sentido el abanico es muy amplio”.
