A la espera del crédito

La devaluación tuvo efectos dispares en la plaza inmobiliaria. El juego entre
oferta y demanda hizo que en 2003 los espacios mejor ubicados acompañaran la
cotización dólar. En cambio, en las zonas de menor costo, el precio de los inmuebles
se mantuvo estático e incluso cayó por debajo de los valores previos a la devaluación.
Miembros del sector aseguran que la falta de crédito impide a la clase media
­que es la que accede a este rango de viviendas­ impulsar la demanda de manera
definitiva.
Contrastando los primeros nueve meses de 2002 y 2003, se observa que la oferta
de viviendas en venta aumentó 131,7%, índice que aún refleja el bajo nivel que
mostró la actividad durante 2002 (cuadro1). Sin embargo, a pesar del incremento
en la oferta de este año, la cantidad de escrituraciones ­cifra que referencia
al volumen de las ventas inmobiliarias­ sólo presentó un leve incremento de
1,6% en la comparación con el mismo período anterior (cuadro 4.6.2).

Por otro lado, la cantidad de escrituras hipotecarias realizadas en este lapso
se redujo 19,4%. La diferencia entre las escrituraciones y las hipotecas refleja
la falta de crédito, ya que en el primer caso la compra se realiza con dinero
en efectivo mientras que en el segundo se concreta a través de financiación.
De esta forma, el indicador muestra que la compra de viviendas con créditos
cayó en 2003 con respecto al año anterior.
Dicho de otro modo, lo que mueve al mercado hoy, es el dinero en efectivo de
los ahorristas, quienes apuestan a las inversiones en vivienda por las bajas
tasas de interés que otorga el mercado financiero y, además, como una manera
de canalizar el dinero que hoy está fuera del sistema. Jorge Antúnez Vega, presidente
de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (Fiabci), asegura
que lo que está viviendo el mercado inmobiliario es una burbuja: Hay dinero
que surge de las exportaciones para la compra de campos y viviendas residenciales,
pero no hay crédito para que se produzca una verdadera reactivación de la industria.
En cuanto a los precios de oferta (en dólares) de los departamentos nuevos ­ubicados
en la zona norte de la Ciudad de Buenos Aires­ se produjo un aumento de 16,8%,
al comparar los primeros nueve meses de 2003 con el mismo período del año anterior.
El tercer trimestre fue el que registró el mayor aumento (48,4%), como puede
verse en el cuadro 4.6.3. Sin embargo, los precios de oferta de departamentos
usados disminuyeron 11,9% en la misma comparación. Esta caída se debe a la importante
disminución ocurrida durante el primer trimestre de este año (cuadro 4.6.4).
Antúnez Vega sostiene que el incremento de precios es un fenómeno exclusivo
de las zonas mejor cotizadas, ya que son las de mayor demanda en este momento:
En barrio Norte, el precio de las viviendas aumenta al ritmo del dólar, pero
en el conurbano bonaerense se mantiene estático, sin expectativas de incremento
a futuro. Los que tienen la posibilidad de comprar buscan lo mejor, porque apuestan
a la propiedad como una inversión a largo plazo, agrega con respecto a la caída
del precio de los departamentos usados.

La variable alquiler

Durante el período de análisis, la oferta de viviendas en alquiler cayó 27,3%
en 2003 con respecto a 2002 (cuadro 4.6.5). La reducción de la oferta más importante
se produjo durante el tercer trimestre de este año, cuando cayó 45,2%.
Lo cierto es que el sector inmobiliario se mueve sobre la base de tres variables:
la compra-venta de propiedades, los alquileres y el crédito. Cuando hay crédito,
las viviendas se ofrecen en mayor medida para la venta. En cambio, en tiempos
de incertidumbre, cuando no existe esa herramienta, el mercado se vuelca al
alquiler.
También en este caso, Antúnez Vega sostiene que la caída de la oferta de inmuebles
en alquiler que se registra en Capital Federal y Gran Buenos Aires obedece a
la tendencia a la venta que se produce en las zonas mejor cotizadas. Pero esa
parte del mercado es sólo una isla, reitera. La realidad es que sin crédito
no se puede salir adelante.

Ratio Q

El economista estadounidense James Tobin, premio Nobel de1981, fue el creador
del indicador conocido como Ratio Q, útil para evaluar la conveniencia relativa
de comprar una propiedad construida versus construir la misma propiedad.
El Instituto de Economía de la Uade confecciona el Ratio Q del metro cuadrado
­como cociente entre el precio en dólares y los costos expresados en la misma
moneda­ para la industria de la construcción. Si el indicador es mayor que 1,
conviene construir en detrimento de comprar edificado. Si es 1, la decisión
resulta indiferente; y si es menor que 1, resulta mejor comprar un m2 existente
que construirlo. Este ratio aumenta/disminuye según los precios se incrementen/disminuyan
o los costos caigan/aumenten.
Al comparar los primeros nueve meses de 2002 y 2003, se observa que el ratio
cayó 0,040 puntos de variación (cuadro 4.6.6). Esta caída refleja que el aumento
de los costos en el período de análisis (19,6%) fue sólo un poco mayor que el
aumento de los precios (16,8%).
En el mes de septiembre de 2003, se percibe un aumento de 0,280 puntos con respecto
al ratio de septiembre de 2002, indicando que la variación de los precios entre
septiembre de 2003 y septiembre de 2002 fue mayor que la variación de los costos
entre los mismos meses.