Encuesta anual

Las reglas para el sector han cambiado abruptamente en el último año y los jugadores no logran adaptarse. Tras 12 meses de implementación de las nuevas regulaciones cambiarias, hay claros signos de retroceso. Los players prevén un escenario declinante y coinciden en que las principales trabas son el “cepo” al dólar y la escasa oferta de crédito hipotecario.

Por Carina Martínez

En mercados como el argentino, identificados históricamente por los vaivenes de disímiles políticas económicas, crisis cíclicas e inflación, los ladrillos fueron una opción segura, como resguardo de capital y como destino de inversión.
Sin embargo, 2013 se avecina con un panorama incierto. Luego de una época de crecimiento, el sector de la construcción en el país muestra un notable proceso de retracción y las expectativas para el año entrante no son alentadoras.
El mercado inmobiliario en general revela un estancamiento pocas veces visto. A la desa­celeración del crecimiento del país, la carencia de una conveniente y accesible oferta de créditos hipotecarios y el aumento progresivo de costos de construcción se les sumaron la regulación a la compra y venta de dólares y la pesificación de la economía, medidas que no han sido bien recibidas por los players del sector.
El “cepo” a la divisa estadounidense cambió radicalmente las reglas y los jugadores deberán reordenar su estrategia de negocios. Por lo pronto, la actitud parece ser un titubeante “esperar y ver qué pasa”.
En este contexto de retracción del sector es que Mercado junto a Reporte Inmobiliario y la consultora de investigación de mercado Oh! Panel lanzaron la 4ª edición de su encuesta anual, para delinear cómo será el próximo año en términos de desarrollos e inversiones inmobiliarias.
Como novedad de esta edición, el estudio abarcó tres públicos objetivo: desarrolladores/constructores; comercializadores/inmobiliarias; e inversores/compradores, quienes respondieron encuestas específicas acordes a cada perfil. Interesantes resultan las perspectivas diferenciales de cada uno respecto de ciertas tendencias, si bien todos coinciden en la reducción de los negocios e identifican el cepo al dólar y la escasez de crédito hipotecario como los grandes obstáculos para el desarrollo de la actividad.

Desarrolladores: más costos, menos negocios
Los desarrolladores/constructores en su mayoría (52%) pronostican un descenso en el ingreso de nuevos proyectos inmobiliarios para los próximos 12 meses, que contrasta con 31% que optó por esta respuesta en 2011. 38,7% considera que los proyectos se mantendrán en los niveles actuales (55% en 2011) y solo 9% que se incrementarán (13,6% en 2011).
Esta caída se explica en buena medida por el cepo al dólar. A un año de la implementación de las normas regulatorias de compra y venta de divisa extranjera, 55,6% de los desarrolladores considera que en los últimos seis meses decreció el interés de la gente por adquirir inmuebles en pesos, a pesar de que la compra de propiedades desde el pozo se hace efectiva en cuotas pagaderas en moneda nacional. Solo 23,5% respondió que el interés por comprar en pesos ha crecido.
Esta merma en los negocios se refleja a su vez en el mercado de trabajo. Casi 40% reporta una reducción de empleados en su empresa y seis de cada 10 dicen haber mantenido su personal. Un mero 9% lo ha incrementado.
El costo de la construcción es otro de los grandes obstáculos para este segmento. 83% pronostica un aumento promedio, que será de casi 25%, profundizando la tendencia al alza de la última década.
Este relativo pesimismo contrasta con la afirmación de 68% de los respondentes, que asegura estar analizando el inicio de un nuevo desarrollo, preferentemente en las zonas norte de Ciudad de Buenos Aires (27,8%) y Conurbano Bonaerense (24%).

Comercializadores: descenso significativo
La caída en el negocio de los comercializadores fue notoria: 74% de los entrevistados asegura que en los últimos tres meses bajó la venta de inmuebles en su empresa y 36,3% sostiene que esta merma fue de más de 40%.
A este descenso se suma la desvalorización en dólares de las propiedades en venta, que fue percibida por casi la totalidad de los respondentes (86%). Esta caída llega hasta 10% para 42,7% de los entrevistados, mientras que para 36% alcanza hasta 20%.
Sin embargo, este segmento del sector inmobiliario es algo más optimista que los otros dos. 46,7% pronostica que el nivel de compras y ventas no caerá sino que se mantendrá estable en 2013 (contra 61,5% de 2011). Un porcentaje similar al de la medición anterior (18,9%) considera que se incrementará, y 34,7%, en cambio, sí prevé un descenso en las operaciones (contra 19,6% de 2011).
Entre los adquirientes, los comercializadores perciben una mayor predisposición a comprar inmuebles en pesos: 42,8% afirma que, en los últimos seis meses, aumentó el interés de la gente en operar en moneda nacional; 36,6%, considera que esta predisposición se mantuvo estable y 26,6% piensa que decreció.
Este dato contrasta notoriamente con la percepción de los desarrolladores, quienes indicaron en su mayoría (55,6%), que este interés de los compradores por adquirir propiedades en pesos decreció en los últimos meses.
Por supuesto, distinto es el caso de los vendedores, que prefieren vender sus propiedades en dólares. Un claro 76,4% de los comercializadores sostiene que quienes ofertan sus inmuebles no están dispuestos a operar en pesos, lo cual se convierte en una de las principales limitantes a la hora de concretar las ventas.

Inversores: negocios pesificados
Con bajas expectativas se muestra también el grupo de inversores/compradores. Seis de cada 10 entrevistados espera un menor volumen de operaciones, en un mercado con valores en dólares en baja para 54% de los respondentes. Para 25,7% estos valores se mantendrán como los actuales y solo 20,2% supone que se incrementarán.
A pesar de ello, un nada despreciable 45% dice estar actualmente analizando la posibilidad de adquirir una propiedad como inversión (en 2011 el porcentaje ascendía a 62,5%). Y la gran mayoría (73%) considera operar en pesos, algo que indica una relativa adecuación a las nuevas reglas de juego.
Estas inversiones en pesos se concentrarán en propiedades de hasta $400.000 (42,3%). En cambio, quienes consideran operar en dólares (27,4%) prevén en su mayoría adquirir propiedades de mayor valor; más de US$ 100.000.
Las áreas preferidas de los potenciales inversores son las zonas norte tanto de Ciudad de Buenos Aires como del Conurbano Bonaerense, y las grandes ciudades del interior del país.
En cuanto a las opciones de inversión inmobiliaria preferidas, las tres primeras se reparten entre departamentos a estrenar en desarrollos al costo –una tendencia que viene creciendo en los últimos años– (23,3%), las cocheras (22,7%, que había sido la quinta opción en 2011) y los departamentos usados para renta-revalorización (18%).
Entre quienes no prevén realizar inversiones inmobiliarias el año entrante, que suman más de la mitad de los entrevistados, los principales motivos que justifican su decisión son: que “caerán los valores de venta de las propiedades” (22,2%); que existe “inseguridad jurídica” (17,1%) y que “el mercado está pesificado” (15%).

No al cepo, sí a los créditos
Este parece ser el clamor de los players del sector inmobiliario en su totalidad. En los tres segmentos de entrevistados, estas dos premisas aparecen como primordiales para que la actividad retome los niveles de 2010 (respuesta múltiple).
Entre los desarrolladores, las prioridades se concentran en la necesidad de “ampliar la oferta de crédito hipotecario” (74%), “desactivar el cepo cambiario”, 63,3%, y, como es de esperar en este segmento, “estabilizar los costos de la construcción” (57,3%).
Para el grupo de los comercializadores, desactivar el cepo es indispensable (79,7%) y también ampliar la oferta de créditos (72,5%). Bastante menos prioritaria les resulta la necesidad de estabilizar los costos de la construcción (36,7%).
Los inversores, por su parte, piden exactamente lo mismo. Desactivar el cepo (70%), ampliar la oferta de créditos (69%) y estabilizar los costos (41%).
Cabe destacar que la marcada concentración en las respuestas es más notoria aún si se tiene en cuenta que la pregunta admitía, entre las diferentes respuestas, indicar “otras acciones posibles” para retomar los niveles de actividad de 2010.

Líderes en construcción y comercialización
Como en las mediciones anteriores, se pidió al grupo de inversores que indicara su preferencia tanto entre las empresas desarrolladoras como entre las comercializadoras. Estas predilecciones se muestran estables y los podios se repiten, aunque con algunos enroques, año tras año.
En cuanto a las empresas constructoras/desarrolladoras, los inversores siguen prefiriendo claramente a Irsa, que en esta edición consolida el liderazgo que ocupa desde la primera medición (2009), con 15,6% de las menciones. En segundo lugar se ubica Caputo (con 10%), que escala una posición al subir casi 5 puntos porcentuales respecto de 2011 y desplaza a Raghsa al tercer lugar (9,5%).
Con considerable distancia, se posicionan cuarta Eidico (5%) y quinta Sudamericana (4,2%).
El podio de las empresas inmobiliarias se mantiene igual al de las mediciones pasadas. Tizado (21,3%) se despega del resto y conserva la primera posición que ostenta desde 2010. L.J. Ramos (14,5%), que fue tercera en 2011, se ubica segunda y desplaza a Toribio Achával (segunda en 2011) al tercer lugar, con 8,9% de las menciones.
En el cuarto puesto se posiciona Achával Cornejo, con 6%, y en el quinto Bullrich, con 4,5%.