La compra de campos comienza a ganar protagonismo como alternativa de inversión dentro del real estate, incluso entre personas sin trayectoria en el sector agropecuario que adquieren tierras para arrendarlas. En ese esquema, la tierra aparece como un activo tangible que puede integrarse a una estrategia patrimonial de largo plazo, con ingresos derivados del alquiler y con la posibilidad de que el valor del activo se aprecie con el tiempo.
La lógica que impulsa este interés parte de una ampliación del concepto de inversión inmobiliaria, que no se limita a departamentos, oficinas o locales. La tierra productiva suma un atributo específico: permite obtener ingresos sin involucrarse directamente en la actividad agropecuaria. “El campo permite invertir en un activo productivo sin necesidad de convertirse en productor”, dijo Federico Nordheimer, director de Nordheimer Campos y Estancias.
El modelo de arrendamiento se apoya en una división de roles. El propietario conserva la titularidad del campo y lo arrienda a un productor o a una empresa agropecuaria que se ocupa de desarrollar la actividad. De esta manera, el dueño recibe una renta y mantiene el activo dentro de su patrimonio, con una mirada de largo plazo.
Entre las características que explican el creciente interés por este tipo de inversión se enumeran seis. La primera es la renta desde el primer año: el arrendamiento permite comenzar a generar ingresos desde el inicio, mientras la actividad productiva queda en manos de un tercero. La segunda es la baja vacancia, asociada a la demanda por tierras fértiles, lo que favorece la continuidad de los ingresos.
El tercer punto es la baja morosidad, descripta como una característica de uno de los mercados de alquiler más seguros del real estate. El cuarto aspecto es la cobertura frente a la inflación: los contratos indexados a cosechas se presentan como una alternativa para acompañar el aumento de precios. El quinto factor es la diversificación, ya que el campo se plantea como un activo con baja correlación con otros componentes de una cartera, como acciones, bonos e inmuebles urbanos. El sexto es el doble retorno, que combina la renta anual con la apreciación del activo en el tiempo.
La enumeración de ventajas no implica que cualquier campo resulte adecuado para cualquier perfil inversor. Antes de seleccionar una propiedad, el análisis requiere definir qué se está buscando, establecer el presupuesto disponible y precisar una estrategia. “El primer paso no debería ser elegir un campo, sino entender qué inversión se está buscando”, dijo Nordheimer, director de Nordheimer Campos y Estancias.
En ese proceso, se propone comparar alternativas, analizar distintas zonas y sistemas productivos y evaluar renta, riesgos y horizonte. También se mencionan condiciones de Argentina vinculadas a topografía y clima, calidad de suelos, capital humano y costos de producción, como variables que amplían las posibilidades al momento de definir dónde y cómo invertir en tierra productiva.
