La situación del mercado inmobiliario se puede resumir en una sola palabra: estancamiento.
Desde inicios de la recesión, a fines de 1998, el elevado desempleo y la perspectiva de reducción de salarios contribuyeron a generar expectativas pesimistas. Según un estudio de la Universidad Argentina de la Empresa (Uade), esto se tradujo en la constitución de ahorros preventivos y en la renuencia a tomar préstamos hipotecarios para adquirir una vivienda. Durante los primeros seis meses del 2001, el monto de crédito nuevo apenas sustituyó al cancelado.
Ricardo Theller, investigador de la Uade, asegura que el principal problema del negocio inmobiliario es, actualmente, la falta de horizonte. “No existen parámetros para poder configurar un marco de expectativas estable”, advierte. En los últimos meses “el riesgo de una eventual devaluación y las altas tasas de interés como correlato del aumento del riesgo país contribuyeron a postergar la decisión de compra”.
La cantidad de escrituraciones, que refleja el volumen de las ventas inmobiliarias, verificó una disminución anual de 1-2% para los primeros seis meses del año, un índice similar al registrado durante la crisis del tequila.
Asimismo, en el primer semestre las intenciones de construir disminuyeron 23% para obras nuevas y 40% para ampliaciones, si se realiza la comparación con el mismo período del año anterior. La Ciudad Autónoma Buenos Aires, con una participación de 28% en el total del país, presentó una merma de los permisos de construcción de 13,3%.
Si bien la oferta se sobredimensionó en términos cuantitativos con la caída de la demanda, Theller explica que los sectores de altos ingresos que son los que mejor resisten la recesión no pudieron encontrar variedad en el mercado ya que muchos proyectos inmobiliarios dirigidos a este segmento se postergaron.
En liquidación
La sobreoferta de inmuebles realimentó, además, la deflación de los valores del sector. Se registró un aumento de la brecha de regateo entre el precio de oferta y el efectivo de venta que, según la operación, oscila entre 10 y 20%.
Theller explica que la baja de los valores de las viviendas provocó, a su vez, una contracción de la demanda. “Como la recesión está acompañada por un fuerte proceso deflacionario que recayó sobre el valor de los inmuebles no resulta conveniente colocar inversiones en un activo que frente a otras alternativas negociables como los bonos o el plazo fijo resulta poco atractivo”.
En recesiones cortas los inmuebles son buenos diversificadores dentro de los portafolios de inversión, ya que este tipo de activos tiene una alta resistencia a la baja en los precios. Pero, en recesiones largas, cuando los valores de las propiedades se quiebran, asoman como una opción poco atractiva.
En la mayoría de los casos, la propiedad que, en estas circunstancias no encuentra nuevos dueños, se entrega en alquiler ante la necesidad de cubrir los costos fijos de los inmuebles desocupados. La oferta de viviendas en alquiler creció 11,4% anual durante los primeros seis meses del 2001. Asimismo, se registró una leve caída de 0,3% en los valores de las rentas, que se podría acentuar durante el segundo semestre.
La rentabilidad disminuyó por la pérdida de valor del inmueble y por la caída en el precio de los alquileres registrada ante la retracción de los niveles de demanda de locaciones. Sin embargo, para Theller, “el alquiler todavía está en zona de rentabilidad, si bien aumentó muchísimo la morosidad en el cobro, y en el pago de las expensas por parte del inquilino”.
Calidad y ubicación
Según el informe de la Uade, las viviendas de calidad media y baja fueron las más afectadas por el contexto recesivo, al igual que la compraventa y locación de inmuebles comerciales y oficinas. Algunas viviendas multifamiliares de alta calidad o con una ubicación privilegiada fueron las únicas que habrían mostrado dinamismo gracias a la inversión de sectores de altos ingresos con capacidad para aprovechar la depresión de los precios.
Desde el punto de vista del negocio de la construcción, en lo que queda del año las perspectivas para la obra privada no son alentadoras: se mantendrá un volumen acotado de demanda y oferta de viviendas como consecuencia del racionamiento del crédito y del alto costo financiero de los proyectos.
Para Theller, la reactivación del sector dependerá de la configuración de un horizonte de estabilidad macroeconómica. “La reducción de las tasas de interés disminuiría el costo de oportunidad de invertir y el crecimiento económico podría reducir el riesgo que pesa sobre los ingresos futuros, lo que alentaría la inversión de los ahorros preventivos en inmuebles”.
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